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宅地建物取引業者に対する行政処分について グリーンウッド新宿店宅建業法違反事件からのマニフェスト提案理由2011年3月5日市民が求め創るマニフェストの会の活動に敬意を表します。 不動産取引の健全化マニフェスト売買契約後に事前に売主が説明していない問題が発覚した場合、無条件で不動産売買契約を無効化し、売主は売買代金全額を返還する。不動産（特にマンション）の欠陥問題は深刻ですが、司法は契約の白紙化には消極的です。売買代金の全額返還が認められた例は東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件くらいです（東京地裁平成18年8月30日判決、平成17年（ワ）3018号）。 これによって例えば耐震強度偽装事件の被害者が二重ローンで苦しむような不合理がなくなります。 ゼロゼロ物件の問題敷金や礼金ゼロを謳うゼロゼロ物件は社会的弱者を食いものにする貧困ビジネスとして社会問題になっている。貧困者を搾取する貧困ビジネスのゼロゼロ物件への消費者の反発は強い。「ゼロゼロ物件はやめたほうが良いと思う。最低でも敷1ぐらいで」との声がある。ゼロゼロ物件の第一の問題はゼロゼロ物件詐欺である。ゼロゼロ物件と称しながら、様々な名目で金銭を徴収する。契約金、退室立会費、メンテナンス費用、クリーニング代、入会金、保証金、会員権維持費用、鍵交換費用、生存確認費用などの費用がある。「敷金ゼロ礼金ゼロ」という宣伝広告は実質的に異なる。 契約書に記載のない料金が都度徴収されるトラブルもある。現実にシンエイエステート(佐々木哲也代表)とグリーンウッド新宿店(吉野敏和代表)は賃貸借契約書に記載なく、退室立会費を徴収したなどの宅建業法違反によって東京都から2010年6月に業務停止処分を受けた。 結論としてゼロゼロ物件が敷金や礼金を徴収する物件よりもリーズナブルとは限らない。特に敷金は退去時には返還される前提である。賃借人の粘り強い運動によって敷金の返還率は高まっている。これに対してゼロゼロ物件で徴収される契約金などは返還されないため、ゼロゼロ物件の方が不利と見ることもできる。また、「保証人無し」を謳う物件もあるが、保証会社への保証料が上乗せされる傾向になる。 第二に追い出し屋の問題である。ゼロゼロ物件では家賃を一日でも滞納すると、追い出し屋を使って、または管理会社や保証会社自身が追い出し屋に豹変して賃借人を強制退去させるトラブルが相次いでいる。賃借人の就寝中に業者が部屋へ入ってきて強引に追い出された事例がある。また、無断で鍵を交換して賃借人を入れなくし、賃借人の家財を勝手に売却した事例もある。 業者側は「鍵の賃貸借であって住居の賃貸借ではないから居住権が発生しない」などの無茶苦茶な主張を展開する。ゼロゼロ物件に保証提供していた保証会社の仕事をしたことがある人物は「ああいう会社のやり口を知っていると怖くて住めません」と指摘する。 「敷金で2ヵ月分預けていれば、普通なら2ヶ月間は家賃を滞納しても追い出されることはありません。しかしゼロゼロ物件の場合、1日でも家賃が遅れたらすぐに違約金が発生する場合がほとんどです。さらに、夜中に押し入って強制退去させたり、入居者に無断で鍵を変えて部屋から閉め出したり、留守中に荷物を処分するなど、かなり乱暴なケースもあり、問題になっています。」（「気をつけたい！「ゼロゼロ物件」の落とし穴とは？」マネット2009年3月） 「初めから家賃が滞納になることを見越した上、高額の違約金を取って収益を上げることを狙う悪質な業者もある」（門倉貴史「【眼光紙背】「ゼロゼロ物件」の甘いワナ」BLOGOS 2008年10月08日）。 第三に住環境である。ゼロゼロ物件は変な人ホイホイで、近隣住民に恵まれず、住環境が悪いとの声がある。建物も荒れる可能性が高い。以下の声が出ている。 「敷金や礼金がそれなりにかかる物件は変な人が少ない」 「ゼロゼロ物件ってやっぱり変な人ホイホイだよね」 「ゼロゼロ物件は不健康な家屋ばかり」 第四に退去時の高額請求のリスクである。ゼロゼロ物件では退去時にクリーニング代などと称して不動産業者から高額請求された事例がある。ゼロゼロ物件の問題は敷金がないために現状回復費用が担保されないことである。敷金があれば現状回復費用の相殺に充当される。しかし、ゼロゼロ物件では正当な現状回復費用が発生した場合、賃借人は支払いの義務がある。これは退去時の大きな負担である。 一方で最初から賃借人の搾取を目的に高額請求する悪質な不動産業者も存在する。ゼロゼロ物件業者の問題は契約書さえ信用できないことである。実例としてゼロゼロ物件を扱うグリーンウッド新宿店は賃貸借契約書に記載なく退室立会費を賃借人から徴収し、宅建業法違反で業務停止処分を受けた。 東京都都市整備局「宅地建物取引業者に対する行政処分について」2010年6月8日宅地建物取引業者に対する行政処分について ２ 重要事項説明書に、契約の解除についての記載がない。 ３ 重要事項説明書に、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項についての記載がない。 ４ 重要事項説明書に、管理の委託先についての記載がない。 ５ 契約締結時に、退室立会費の授受があったにもかかわらず、賃貸借契約書（法第３７条書面）にその額についての記載がない。 これらのことは、１から４については法第３５条第１項に違反し、法第６５条第２項第２号に該当し、５については法第３７条第２項第３号に違反し、法第６５条第２項第２号に該当する。 東京都告示第七百二十号（東京都広報2010年4月28日）宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。平成二十二年四月二十八日 東京都知事 石原慎太郎 一．日時 平成二十二年五月十日 午後一時 二．東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室 三．被聴聞者 （一）商号 株式会社グリーンウッド （二）代表者氏名 吉野敏和 （三）主たる事務所の所在地 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号 （四）免許証番号 東京都知事（９）第四〇三五二号 （五）免許年月日 平成二十一年二月十三日 グリーンウッド新宿店の宅建業法違反ブログ記事住まいの貧困に取り組むネットワーク ブログシンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分へ！2010-05-06（Thu）シンエイエステート問題平成２２年４月２８日付東京都公報でシンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が５月１０日に聴聞を行うという告知がなされています。以下、該当部分です。 -------------------------------------------------------------------------------- 東京都告示第七百十九号 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。 平成二十二年四月二十八日 東京都知事 石原慎太郎 一．日時 平成二十二年五月十日 午後二時三〇分 二．東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室 三．被聴聞者 （一）商号 株式会社シンエイエステート （二）代表者氏名 代表取締役 佐々木哲也 （三）主たる事務 立川市錦町一丁目十番二十六号所の所在地 （四）免許証番号 東京都知事（７）第四五〇七二号 （五）免許年月日 平成十九年一月十一日 東京都告示第七百二十号 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。 平成二十二年四月二十八日 東京都知事 石原慎太郎 一．日時 平成二十二年五月十日 午後一時 二．東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室 三．被聴聞者 （一）商号 株式会社グリーンウッド （二）代表者氏名 吉野敏和 （三）主たる事務 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号所の所在地 （四）免許証番号 東京都知事（９）第四〇三五二号 （五）免許年月日 平成二十一年二月十三日 -------------------------------------------------------------------------------- これは、当ＮＷが昨年１２月１８日に行った申し入れを受け、処分を前提とした聴聞をするということであり、処分の前に相手側に弁明の機会を与えるといった趣旨のものです。 シンエイエステートは、当ＮＷがこれまでも追及してきたとおり、違法性の高い滞納違約金を徴収し、敷金礼金を取らない代わりに退室立会費といった趣旨の不明な金銭を徴収し、また、保証人が立てられない入居者に対しては、１か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していました。 また、グリーンウッドはシンエイエステートの物件を主に仲介し、事前に内見をさせないなど、多くの問題が報告されています。 このような業者がこれまでやりたい放題営業してきたということ自体が異常なのであり、都の対応は遅きに逸したといっても過言ではありません。お茶を濁すような対応ではなく、厳正な処分が当然求められます。言うまでもなく、都がどのような処分を行うのか、今後も注視する必要があります。 しかしながら、今回の処分に向けての動きは、これまで、元入居者も含めて多くのシンエイ入居者の方々が声をあげたことによる成果であることは疑いようがありません。被害者の声により、東京都も動かざるを得なかったのです。このことは、シンエイ入居者の方々の力が相手を着実に追い詰めている証左です。 私たちの力をまずは確認し、まだまだ手を緩めることなく、不当企業に対して、力を合わせて、ＮＯを突き付けましょう。 シンエイエステートとグリーンウッドの聴聞を傍聴してきました2010-05-10（Mon）シンエイエステート問題先日お伝えしたとおり、５月１０日、都の都市整備局でシンエイエステートとグリーンウッドの聴聞が開かれたので、簡単に報告しておきます。聴聞は行政処分を前提として、相手企業に弁明の機会を与えるというものです。聞き取りメモなので、若干の間違いがあるかもしれませんが、ご容赦を。まず、グリーンウッドから。被聴聞者であるグリーンウッドは欠席。その代わり陳述書を提出していました。 グリーンウッドは、代々木にある仲介業者で、多くのシンエイ物件を紹介し、内見をさせず、敷金礼金をとらない代わりに、趣旨の不明確な「退室立会費」を現在も徴収し続けています。 グリーンウッドの不利益処分の原因となる事実として都の担当者は、以下のように指摘していました。 シンエイの物件契約で仲介した賃貸借契約に、重要事項説明義務の違反があったということです。 具体的には、 -------------------------------------------------------------------------------- １．重要事項説明書に登記記録に記録された事項についての記載がない ２．重要事項説明書に契約の解除についての記載がない ３．重要事項説明書に損害賠償額の予定、または違約金に関する事項についての記載がない ４．重要事項説明書に管理の委託についての記載がない ５．契約締結日に退室立会費の授受があったにも関わらず、賃貸借契約書にその額についての記載がない これらのことは、１〜４については、法第３５条第１項に違反し、法６５条第２項第２号に該当し、５については、法第３７条第２項３号に違反し、法６５条第２項第２号に該当する。 以上の事実の内容は、法６５条第２項の規定に基づく業務の停止処分に該当する。 -------------------------------------------------------------------------------- ということです。グリーンウッドは陳述書で 「重要事項説明書など仲介業者として不手際があったことを認めます。」 と弁明していました。 続いて、シンエイエステートの聴聞です。シンエイエステートからは、代表取締役である佐々木哲也ほか２名が出席していました。 都からは、２件の事実が指摘されていました。 １件目はグリーンウッドと同じ。 ２件目は、保証人が立てられない入居者に対しては、１か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していた件で、これについては以下に指摘されていました。 -------------------------------------------------------------------------------- 借主に対し、重要事項説明書の交付および説明を行わなかった。 このことは、法第３５条第１項に違反し、法６５条第２項第２号に該当する。 以上の事実の内容は、法６５条第２項の規定に基づく業務の停止処分に該当する。 -------------------------------------------------------------------------------- これらに対し、佐々木は、指摘された事実をすべて「相違ありません」と認めたうえで、次のように弁明しました。 「賃貸借契約の締結にあたり、勝手な解釈と認識不足により、多大なるご迷惑をおかけしてしまったことを深く反省し、今後このようなことがないよう、社内でも従業員に今回の内容をすべて説明し再教育を行い、お客様から今まで以上の信頼を得る企業になれるよう努めていく所存です。」 この弁明についての陳述書が作成され、佐々木が署名押印し聴聞は終了しました。 このように、グリーンウッドならびにシンエイエステートは、都側から指摘された業法違反の事実についてすべて認めており、シンエイエステートは「深く反省」しているようです。 しかしながら、今回シンエイが行っていたことは、違法の可能性の高い３０００円もの滞納違約金や趣旨の不明な退室立会費を徴収し、保証人のつけられない入居者に対しては、弱みにつけこみ借地借家法に違反する契約を強要するという組織的な違法営業であり、とても書面上の不備や説明義務の不履行といった趣旨のものではないことは明らかです。 こうした違法営業に対して、結局は宅建業法でしか動けないということになっているわけで、今回の東京都の処分内容はとても十分とはいえないものでしょう。 とはいえ、シンエイの元入居者を含めた居住者の声が、都に対して監督官庁としての役割を果たさせたともいえるわけで、その点については、一定の評価ができるかと思います。 シンエイエステートは、「多大なる迷惑」をかけたのは、都ではなく、入居者であることをしっかりと認識し、まずは被害者に謝罪するべきです。そして、違法に徴収した違約金を返還し、被害回復を全面的に図るべきでしょう。本当に「今まで以上の信頼を得る企業になれるよう努め」るつもりがあるのであれば、これは至極当たり前のことなのです。 今後、一定期間を経て、なんらかの処分が行われることになるでしょう。しかし、それで事件が終わりになるのではないことは、言うまでもありません。シンエイがどのような対応をすることになるのか、まだまだ予断を許しません。 本当にまっとうな企業なるのか、そうでないのか。彼らはいま、分岐点に立っています。 今後も継続してシンエイ、そして都の動きに注目しましょう。 シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分2010-06-08（Tue）シンエイエステート問題本日付で、東京都は、シンエイエステートとグリーンウッドに対する行政処分を公表しました。こちらから確認できます。 シンエイエステートについては、宅地建物取引業務の全部停止２９日間、グリーンウッドについては、宅地建物取引業務の全部停止１０日間となっています。 これにともない、２業者は物件の仲介や契約といった宅建業法に関わる業務がそれぞれの期間について、禁止されます。 たとえばわかりやすい例で言うと、６月８日現在において、シンエイエステートのHPは「準備中」の状態で、グリーンウッドのHPでは、「只今 ホームページ調整中です。物件リストを6月19日には掲載いたしますので、今しばらくお待ち下さい。ご迷惑お掛けして申し訳ありません。」というふざけた記載とともに、物件紹介がされていません。（リンクはあえてはらないので、それぞれご確認ください。） これは、WEB上であっても物件の紹介が禁止されているため、このような措置をしていると考えられます。 今回の東京都の処分は私たちNWが昨年12月18日に行った申し入れに対応したものです。先月には処分前の聴聞が開かれています。つまり、申し入れから本日付の処分まで約半年が経過したことになります。 この申し入れからの経過期間について、そして、業者に対する処分期間である２９日間と１０日間の軽重についての判断は、みなさんそれぞれにおいてあるでしょう。 しかし、はっきりしているのは、シンエイエステートとグリーンウッド、そしてシンエイがやってきたこと、つまり、借家人の権利を踏みにじり、違法な利益を上げてきた行為について、いまだ、彼らはなんら当事者への謝罪、賠償をしていない、ということです。 私たちは、シンエイ物件の入居者からの相談を受けて以来、違約金や違法な契約について驚き、さらなる被害の掘り起こしのための相談会を経て、昨年9月12日には立川で本社前を通るデモを行い、シンエイならびにシンエイエステートを力強く弾劾してきました。 このブログでも再三指摘してきましたが、シンエイならびにシンエイエステートは、家賃の滞納について、3500円もの違約金を徴収し、敷金礼金を取らない代わりに退室立会費といった趣旨の不明な金銭を請求し、また、保証人が立てられない入居者に対しては、１か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していました。グリーンウッドは、その問題がある違法な契約を、宅建業者でありながらその責務を果たさず、次々と仲介してきました。 このような違法な営業行為は、「敷金礼金も支払えず、経済力もないような、力の弱い借家人なら、相当なことをやっても構わないだろう」という業者の見くびりと甘い予測のもと、延々と続けられてきたのです。しかし、そんなことが許されていいはずがありません。シンエイ入居者をはじめとして、多くの借家人が注目し声をあげ、行動していくことで、昨年12月には違約金の徴収をやめるなど、業者は徐々に追い詰められてきています。今回の東京都の処分は、私たちが主張してきた業者の違法性を一部について追認したというに過ぎません。 シンエイエステートとグリーンウッドは、停止期間が経過した後、何事もなかったかのように、営業を再開するのでしょうか。あたかも、「今回はたまたま運が悪く、お上からお灸をすえられた。入居者や被害者のことはほっておけばいい。」といわんばかりに。 入居者や元入居者への謝罪や賠償がない以上、行政処分がなんら根本的な問題の解決にはなっていないことは明らかです。 シンエイエステートとグリーンウッド、そしてシンエイが本当に問題を解決する気があるのかないのか、それがいま、問われています。 東京多摩借地借家人組合「賃貸トラブル110番」シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が聴聞後に行政処分2010/5/13平成２２年４月２８日付東京都公報でシンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が５月１０日に聴聞を行うという告知がなされています。 以下、該当部分です。 -------------------------------------------------------------------------------- 東京都告示第七百十九号 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。 平成二十二年四月二十八日 東京都知事 石原慎太郎 一．日時 平成二十二年五月十日 午後二時三〇分 二．東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室 三．被聴聞者 （一）商号 株式会社シンエイエステート （二）代表者氏名 代表取締役 佐々木哲也 （三）主たる事務 立川市錦町一丁目十番二十六号所の所在地 （四）免許証番号 東京都知事（７）第四五〇七二号 （五）免許年月日 平成十九年一月十一日 東京都告示第七百二十号 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。 平成二十二年四月二十八日 東京都知事 石原慎太郎 一．日時 平成二十二年五月十日 午後一時 二．東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室 三．被聴聞者 （一）商号 株式会社グリーンウッド （二）代表者氏名 吉野敏和 （三）主たる事務 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号所の所在地 （四）免許証番号 東京都知事（９）第四〇三五二号 （五）免許年月日 平成二十一年二月十三日 |
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